איחוד וחלוקה

איחוד וחלוקה, או כפי שאתם אולי מכירים את זה במונח המקצועי "רה- פרצלציה", הוא תהליך שבו מבוצע איחוד של חלקות קרקע מרובות לכדי חלקה אחת, ולאחר מכן מבוצעת חלוקה מחדש של החלקה המאוחדת. למה לעשות את זה? מסיבות רבות ומגוונות, שלעיתים עולות בקנה אחד עם האינטרסים של בעלי החלקות או של אחד מהם, ולעיתים נובעות מהאינטרסים הציבוריים של הרשויות. בכל מקרה, בתהליך של איחוד וחלוקה ישנה חשיבות רבה מאוד על חלוקה נכונה של הקרקע על מנת להבטיח שלא רק שהקרקע מחולקת בצורה מאוזנת בין הצדדים.

איחוד וחלוקה, או "רה- פרצלציה", הוא הליך שיכול להיות מבוצע ביוזמת בעלי הקרקע או ביוזמת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית שבתחומה נמצאת הקרקע. מצד הוועדה המקומית, הליך זה יכול להתבצע במקרים בהם מעוניינת הוועדה לממש מטרה תכנונית כלשהי ברחבי הרשות המקומית, כאשר היא מעוניינת לבצע שינוי ייעוד לנכס ומשתמשת בפרצלציה במקום בהפקעה שתחייב אותה להעניק פיצוי לבעלי הקרקע ולמעשה בכל מקרה בו הוועדה המקומית דורשת זאת, אם כי עליה לנמק את בקשתה. לחילופין, ההליך של איחוד וחלוקה יכול להתבצע ביוזמת בעלי הקרקע, אם להערכתם הליך כזה יסייע לכם להשביח את ערך הקרקע.

כפי שניתן להבין מהדברים שפירטנו לעיל, הליך איחוד וחלוקה יכול להתבצע בהסכמה או שלא בהסכמה. כאשר ההליך מבוצע שלא בהסכמה, יש לבחון את הסיבה לאי ההסכמה ואת הנימוקים ופעמים רבות הדברים עוברים להתברר בבית המשפט. במקרה זה, נדרש שמאי מומחה בתוכניות איחוד וחלוקה על מנת לבסס את הטיעונים ולהציג את עומק הפגיעה או אי הפגיעה (תלוי באיזה צד אתם, הצד המסכים או הצד הלא מסכים) וזאת באמצעות הערכת השווי של החלקות בכל אחד מהשלבים: לפני איחוד החלקות, לאחר האיחוד ולאחר חלוקתן מחדש. במקרה של הסכמה, אמור השמאי לספק לצדדים המבצעים את ההליך את הנתונים שיאפשרו להם להבין את ההשפעה של כל אופן חלוקה אפשרי על שווי הקרקע וזאת על מנת שיוכלו למקסם את ערך הקרקע באמצעות ההליך. מידת הדיוק והמקצועיות של השמאי במקרים אלו היא קריטית להשגת הרציונל שעומד מאחורי כל ההליך הזה.